중국 임대차계약 최장기한 관련
Release time：2021-08-10 16:08
이광성 중국 변호사
질문:
임대인과 임차인이 임대차계약상 임대차기한을 20년으로 규정하고, 기한 만료 후 자동적으로 20년간 연장된다고 약정한 경우, 자동 연장에 관한 약정이 유효한지?
답변:
중국 <민법전> 제705조는 아래와 같이 규정하고 있습니다.
- 임대기한은 20년을 초과하지 못한다. 20년을 초과한 경우 초과된 부분은 무효이다. 임대기한이 만료된 후 당사자들은 임대차계약을 연장할 수 있다. 단, 약정된 임대기한은 연장일로부터 20년을 초과하지 못한다.
위 규정에서 보다시피, 법령상 특별한 규정이 없는 한, 임대차계약의 최장기한은 20년을 초과할 수 없습니다.
실무상 임대인과 임차인은 임대차계약을 체결하면서 임대차기한을 20년으로 하고, 만기 후 자동적으로 20년간 연장된다고 약정하는 경우가 있는데, “만기 후 자동적으로 20년간 연장된다”는 조항의 효력에 대하여 무효로 보는 것이 일반적인 입장입니다. 그 이유로는,
첫째, 임대차계약상 임대인이 임차인에게 이전하는 것은 사용수익권에 불과하며, 임대차관계가 소멸시 임차인은 임대인에게 임대물을 반환해야 하는데, 만약 임대차계약의 존속기한을 과도하게 긴 경우 통상 임대물은 소모 완료되어 임대물의 반환에 영향을 줄 것이며, 임대차거래의 본래의 목적과는 위배됩니다.
둘째, 임대차계약 당사자들의 권리 및 의무는 당사자들간의 약정에 기한것이나, 당사자들의 예견 능력은 필경 제한적이어서 계약기한의 최장 존속기한을 제한하여야만 임대차계약 당사자들이 적정한 시점에 거래조건을 조정할 수 있습니다.
셋째, 당사자들이 임대차계약상 임대차기한을 20년으로 약정하고 임대차계약의 존속을 시도할 경우, 계약기한이 만료되기 전에 연장계약을 다시 체결하면 되나, 여전히 20년이라는 최장기한의 제한을 받습니다. 만약 당사자들이 임대차계약을 체결하면서 계약상 만기후 20년간 연장된다고 약정하는 경우, 이는 <민법전>에 규정한 임대차계약의 최장기한에 관한 제한을 회피하는 것으로 무효로 보는 것이 타당합니다.
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